江南策略联手老伙计南房集团华润置地244.7亿拿下上海后滩和余庆里资产包

（原标题：联手老伙计南房集团华润置地244.7亿拿下上海后滩和余庆里资产包）

观点网上海后滩九宫格的新玩家揭开面纱，并无意外，就是华润置地。

8月的第一个工作日，华润置地发布公告，联合南房集团共同获取浦东后滩及黄浦余庆里资产包。

没有经过土拍渠道，华润置地和南房集团甚至早在7月初便吃定了这个价值244.7亿元的资产包。如今，正式官宣入主上海后滩。

7月2日，上海城更在上海产权交易所挂出4则股权转让信息，4个项目标的为捆绑转让，挂牌金额之和为244.7亿元。剥开项目公司表层信息，上海城更出让的正是浦东新区耀华组合地块以及黄浦区余庆里组合地块。

值得注意的是，浦东新区耀华组合地块是浦东后滩板块的首发住宅地块。

经过多年发展，浦东内中环目前仅剩北蔡楔形绿地、新杨思、后滩九宫格三大可成片开发区域。也正因如此，最近几年北蔡楔形绿地与新杨思频出高价地块，但三个区域中位置相对更好的其实是后滩。

目前，后滩板块尚无新地上架，最近的新盘是中铁置业于去年年底开盘的中铁·世博云境。花大价钱闯入后滩九宫格，聚光灯下的华润不知是动力更多，还是压力更多。

据观点新媒体了解，上海浦东新区耀华组合地块涉及浦东新区上钢社区Z000101单元04-1地块、和浦东新区上钢社区Z000101单元07-1地块，又是上海城更以协议出让方式获得。

其中，07-1地块出让时间为2024年12月25日，总价约88.69亿元，占地面积3.96万平方米，容积率3.2，总建面12.66万平方米，楼面价6.9万元/平方米。

04-1地块出让时间为2025年5月24日，总价85.4亿元，占地面积4.19万平方米，容积率2.9，总建面12.15万平方米，楼面价7.03万元/平方米。

打包出让的两宗地块合计报价174.09亿元，占去此次资产包总价的三分之二，也远超在7月底上海土拍中豪掷118.88亿元斩获两宗地块的中海。

07-1和04-1皆位于浦东世博板块耀华片区，在前滩与世博文化公园之间，属于上海内环至中环的黄金地段，地块西侧距离黄浦江仅30余米，周边商业、教育、交通等配套成熟齐全。

地块本身条件比较优越，再加上不低的拿地成本，华润这次还是奔着豪宅产品而来。

根据市场猜测，浦东后滩两宗地块或被打造为华润高端线“瑞”系产品，最小户型也超120平方米，预计于今年四季度入市竞争。

对比重磅落定的后滩两宗地块，黄浦区余庆里组合地块更为丰富，价格相对更低，情况也更复杂。

组合地块内含7个子地块，用地性质包括普通商品房、租赁住房、办公楼、商业等，其中有3个地块含可售住宅，总出让面积3.66公顷，地上总建筑面积8.98万平方米，打包价格为70.61亿元。

具体来看，051-04号地块紧邻大世界，为纯商业用地；054-02及059-02均为85%住宅+商业用地，060-02号地块为90%住宅+商业用地，三宗地块都是风貌保护涉宅用地；054-03号地块为普通商品房用地；060-01哈皮地块为租赁住房+商业用地；055-01、056-01号地为办公+商业用地。

不过，据了解，此次组合地块拿掉了051-04号纯商业用地，华润与南房集团拿到手里的是其中6宗地块。

根据规划，余庆里组合地块分配高层住宅建面2.65万平方米、风貌住宅1.29万平方米、保障性租赁住宅7427.45平方米、办公楼1.32万平方米、商业2.94万平方米，以及公共服务400平方米。

组合地块位于黄浦区豫园板块核心，衔接人民广场、外滩、老城厢三大历史文化风貌区，距离地铁8号线、14号线大世界站仅140米，周边商圈密集。

按照整体功能布局，余庆里组合地块呈现出“北商南住”的特点，从北向南逐渐由商业过渡到住宅。其中沿着淮海东路的三个地块预计打造住宅商品房，靠近西藏南路的两个地块为风貌别墅，更靠近外滩的东侧地块则主要规划150米超高层住宅。

余庆里组合地块涉及的功能类型多样，开发难度也会相应提升，开发节奏与入市时机或许还要先看向后滩两地块。

之所以说华润拿下这244.7亿元的资产包并不意外，是因为上海城更拿下地块后便有消息传出已有开发商有意接盘开发，当时有传闻直接点出后续加入的房企会是华润。

意料之外的是，市场原先猜测和华润一起开发余庆里的开发商会是招商，如今揭晓答案却是南房集团。

事实上，华润与南房集团早有渊源，这次也是老伙伴共同操盘。

华润与南房集团的第一次合作也是在上海，落地老城厢板块打造了租赁社区“有巢·南舒房”，甚至距离余庆里不过3公里左右的路程。

项目由南房集团提供存量物业，华润输出旗下租赁品牌“有巢”运营体系，并于2021年投入运营。

在住宅方面，华润与南房集团目前已合作士林华苑二期（即士林润园）项目。

据悉，士林华苑二期位于内环黄浦区老西门街道在2021年引入华润战略合作开发，定位为顶豪产品，将推出103套310-390平方米的风貌合院别墅，预计于今年三季度入市。